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?底部可期?房地產(chǎn)行業(yè)積極信號持續累積,7月開(kāi)門(mén)紅,顯著(zhù)跑贏(yíng)大盤(pán)

庚寅 · 2024-07-04 08:12 來(lái)源:券商中國

低迷已久的房地產(chǎn)行業(yè)近期出現了一些積極信號。

7月以來(lái),地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈股價(jià)實(shí)現了下半年的開(kāi)門(mén)紅,Wind房地產(chǎn)行業(yè)指數在7月已經(jīng)上漲了5.11%,顯著(zhù)跑贏(yíng)大盤(pán)。

市場(chǎng)方面,“517新政”以后,北上廣深等一線(xiàn)城市的二手房成交量都創(chuàng )下階段性新高,其中深圳二手房單月成交套數創(chuàng )下38個(gè)月以來(lái)的新高。企業(yè)方面,6月份百強房企銷(xiāo)售額雖然同比下降19.55%,但是環(huán)比增長(cháng)了26.05%,多家龍頭企業(yè)業(yè)績(jì)也同比實(shí)現10%以上的增長(cháng),企業(yè)基本面改善曙光漸明。

市場(chǎng)分析認為,隨著(zhù)“517新政”全面落地、效果逐漸顯效,疊加企業(yè)年中業(yè)績(jì)沖刺,各項銷(xiāo)售數據顯示出核心城市市場(chǎng)情緒回升,預計隨著(zhù)供需兩側同時(shí)優(yōu)化,房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩恢復,房企銷(xiāo)售將有所改善。

地產(chǎn)行業(yè)多項指標好轉

在今年以來(lái)持續的政策刺激之下,房地產(chǎn)行業(yè)多項指標已經(jīng)出現了好轉的跡象。比如,在市場(chǎng)成交方面,“517新政”以后,一線(xiàn)城市的二手房成交數據出現了明顯的增長(cháng)。

華泰證券提供的數據顯示,6月一線(xiàn)城市二手房成交量已接近或超過(guò)去年3月水平。6月,一線(xiàn)城市合計二手房成交套數達到55991套,同比增長(cháng)52%,呈現逐月修復態(tài)勢。

具體來(lái)看,北京二手住宅成交套數同比增長(cháng)29%,為2023年3月以后最高水平。上海二手房成交套數26376套,同比增長(cháng)83%,環(huán)比增長(cháng)41%,單月成交套數升至36個(gè)月以來(lái)的第三高位,僅次于2021年7月的26581套和2023年3月的26699套。深圳6月二手住宅成交4172套,同比增長(cháng)73%,單月成交套數創(chuàng )下38個(gè)月以來(lái)的新高。廣州二手住宅成交10456套,同比增長(cháng)26%,環(huán)比增長(cháng)33%,同樣為2023年3月以后的新高水平。

“隨著(zhù)核心一、二線(xiàn)城市紛紛取消或者放松限購,降低首付比,取消或者降低房貸利率下限,核心城市特別是一線(xiàn)城市需求得到提振,帶動(dòng)6月成交降幅收窄。由于2023年7月的基數較低,預計7月的銷(xiāo)售降幅有望繼續收窄?!睎|興證券在近期的研究報告中指出。

58安居客研究員也指出,隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續調整,后續的再次下調的空間也會(huì )有限。成交量穩定之后,購房者信心也會(huì )逐步修復,預計未來(lái)二手房市場(chǎng)將會(huì )先于新房市場(chǎng)企穩。

在新房市場(chǎng),成交量也出現了顯著(zhù)的提升。6月一線(xiàn)城市合計成交商品住宅24986套,環(huán)比增長(cháng)35%,同比下降13%,但是降幅前幾個(gè)月相比逐步收窄,呈現逐月修復態(tài)勢。

企業(yè)層面,中指研究院數據顯示,上半年,百強房企銷(xiāo)售總額為20834.7億元,同比下降41.6%,降幅較上月繼續收窄3.8個(gè)百分點(diǎn);6月單月銷(xiāo)售額同比降幅收窄至19.55%,環(huán)比出現了26.05%的增長(cháng)。

值得注意的是,6月份近六成百強房企實(shí)現單月業(yè)績(jì)環(huán)比增長(cháng),近三成房企實(shí)現單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)。其中,中海地產(chǎn)6月單月實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額466億元,單月銷(xiāo)售居百強之首,創(chuàng )近一年來(lái)新高。中海地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額單月同比增長(cháng)了44.8%,權益銷(xiāo)售金額單月同比

增長(cháng)了39.5%。此外,保利發(fā)展、綠城中國、華潤置地、濱江集團、中國金茂、越秀地產(chǎn)、中國鐵建、保利置業(yè)等房企均實(shí)現單月業(yè)績(jì)同比提升。

房地產(chǎn)板塊走勢積極

在基本面數據改善的背景下,資本市場(chǎng)近期對于房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了比較積極的回應。7月1日,地產(chǎn)鏈全線(xiàn)大漲,保利地產(chǎn)等龍頭漲幅一度超過(guò)8%,而特發(fā)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)個(gè)股實(shí)現了20%的漲幅。雖然隨后兩個(gè)交易日部分個(gè)股有所調整,但是wind房地產(chǎn)行業(yè)指數在7月已經(jīng)上漲了5.11%,顯著(zhù)跑贏(yíng)大盤(pán)。

“站在目前時(shí)點(diǎn),地產(chǎn)板塊已回撤至4月低點(diǎn),近期重點(diǎn)城市銷(xiāo)售逐步好轉,疊加7月重要會(huì )議召開(kāi),7月或為新一輪博弈窗口,對板塊表現可適度樂(lè )觀(guān)?!逼桨沧C券分析師揚帆表示。

東莞證券指出,在經(jīng)歷了2022年全年銷(xiāo)售金額同比下降兩成多基礎上,行業(yè)整體銷(xiāo)售金額已經(jīng)下了一個(gè)臺階,2024年在低基數之上銷(xiāo)售同比下跌幅度可控,房?jì)r(jià)同比降幅也不很高。在政策利好持續疊加之下,預計本輪樓市調整周期已經(jīng)接近尾聲,正處于筑底階段,后續探底回升值得期待。

從基本面看,分析對于一線(xiàn)城市房地產(chǎn)走勢比較樂(lè )觀(guān),也重點(diǎn)關(guān)注一線(xiàn)城市的行情走勢。

交銀國際指出,一線(xiàn)城市的成交量在過(guò)去數個(gè)月保持相對穩定,表現好于二三線(xiàn)城市。2024 年前四個(gè)月,一線(xiàn)城市的一手市場(chǎng)成交面積基本恢復到2019年70%-80%的水平,而二、三線(xiàn)城市只達到約 60%/40%。2024 年延續漸進(jìn)復蘇態(tài)勢,在較高的需求以及較好的經(jīng)濟活動(dòng)支持下,高線(xiàn)城市成交量復蘇勢頭相對較強。

華泰證券則表示,政策所傳達的明確態(tài)度是要穩住房地產(chǎn)市場(chǎng),在這一過(guò)程中,一線(xiàn)城市最具備修復基礎和彈性,隨著(zhù)政策的逐步解禁,未來(lái)有望逐漸走出最有力的修復,遵循的修復邏輯或是隨著(zhù)二手房量起推動(dòng)二手房?jì)r(jià)格企穩,從而進(jìn)一步再向新房傳導。

不過(guò),當下房地產(chǎn)一些分析人士對于地產(chǎn)業(yè)仍然存在較多擔憂(yōu)。中金公司指出,本輪周期已逐步形成面向“穩需求”“保交樓”“穩信用”和“新模式”的四維房地產(chǎn)政策框架,后市隨市場(chǎng)環(huán)境變化政策端或仍將在上述框架下進(jìn)一步加強完善,以降息和城中村改造提振需求,和以更大力度收儲來(lái)壓降庫存均是可行方向。

“在中性政策假設下,我們預計2024年下半年一、二手房總銷(xiāo)售量或有望同比轉正至增長(cháng)2%,但考慮到新房銷(xiāo)售占比邊際走低、年初以來(lái)土地市場(chǎng)偏冷以及正常的工程節奏,預計新開(kāi)工面積、竣工面積、施工面積、開(kāi)發(fā)投資額等指標年內或仍將延續弱勢表現?!敝薪鸸驹谙掳肽暾雇兄赋?。

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